作為中國改革開放的前沿城市，深圳的房價和改革舉動一樣受人關注。
在“7·15”樓市調控政策發布一個半月后，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關于深圳住房要學習“新加坡模式”的講話，再次引發深圳下一步樓市調控方向的熱議。
8月28日，張學凡在深圳房地產盛典暨行業綜合評價發布會（下稱“發布會”）上有個演講，提出新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
為此，深圳提出一個大規模建房行動。張學凡表示，大規模建房行動包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
張學凡介紹，深圳還有一個目標就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
張學凡透露的信息，在業界引起熱烈討論。今年是深圳經濟特區建立40周年，也是深圳獲批中國特色社會主義先行示范區一周年。業界認為，深圳房地產市場走向有風向標意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。
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如何學習“新加坡模式”？
新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋，建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達82%的公民居住在組屋里，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。
過去40年間，深圳GDP（國內生產總值）從1.69億元增長至2.69萬億元，猛增超萬倍。
2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。同期，北上廣人口增長在1-2.5倍之間。
但與此不協調的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。
另外，根據深圳市住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%，低于國家相關標準中25%～40%的下限。
一方面是人口和經濟的迅速增長，另一方面是用地受到很大限制，于是，深圳成為中國諸多城市中，新房供應和人口增長最為尖銳的城市之一，這導致深圳房價一直高居不下。
據中指研究院數據，2019年,深圳市商品住宅成交均價為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價在6.5萬/㎡左右波動。
為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。
加大供應是途徑之一。2019年，深圳房地產投資額達到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產增加值達到2285億元，比2014年的1324億元增長73%。
張學凡在此次發布會上指出，“房住不炒”定位是建立房地產市場長效機制的根本遵循。堅持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現了以人民為中心的發展思想，是建設民生幸福標桿城市的必要前提。
“長效機制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系。”張學凡表示，這個體系的核心是大力發展公共住房。我們的目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠目標。“新加坡模式”對建立房地產健康發展長效機制具有借鑒作用。
資深地產評論人朱羅紀對第一財經記者表示，“新加坡模式”的頂層設計理念是很不錯的，我們學習的方向應在“神”不在“形”，更多的應該學的是新加坡在住房問題方面的解決思想，應真正是把住房當做民生用品看待，不能讓住房市場轉化為金融市場。
“深圳學習新加坡模式，并不意味著照搬。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，如果我們導入新加坡模式，會在很大程度上解決深圳的這個不均衡發展問題。但新加坡模式需要試驗，要盡可能解決這個新模式帶來的新問題，減少新問題帶給市場的震動。
張學凡在上述發布會上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應上會做一些調整，住宅用地占建設用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。“未來大量的保障性住房入市，該類房產包括人才住房、安居商品房等，其價格肯定是低于市場商品房價格，甚至一半都不到。由此可以預判，未來深圳房產均價會出現明顯下降，但是這并不代表商品房市場的價格會下跌。”宋丁對此表示，供給側和需求側都在擠壓深圳商品房市場，實際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場不會出現大的下跌的情況，反而在經濟發展向好的情況下，可能還會緩慢上漲。與此同時，在“新加坡模式”下，房地產開發商需要注意哪些方面？
宋丁表示，在該趨勢下，未來房企在商品房這塊的操作空間將會收窄，保障性住房的任務將增加。但同時，政府對于介入保障性住房建設的房企也有一定要求，由于保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會收窄，對于小型房企來說承建該類項目壓力較大，未來可能國有房企或者一些超大型、使命感較強的房企會積極進入。
1979年底，香港與新加坡私人住宅房價指數基本處于同一水平，截止2019年2季度，香港名義房價指數上漲了22.9倍，而新加坡僅上漲了10.9倍。2008年以前，二者的走勢以及絕對值的差距不大，而2008年金融危機后，二者出現了明顯的分化：2008底至2019年2季度，香港房價上漲了2.7倍，一直處于快速上漲趨勢中；同期新加坡房價僅上漲30%，并且漲幅主要來自金融危機后，即2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年后房價基本保持穩定。為了衡量香港和新加坡房價的泡沫程度，我們選取了房價收入比、杠桿率等指標進行比較。
房價收入比 = 住宅平均銷售總價 / 居民家庭年收入中位數
1、香港
根據香港差餉物業估價署和房屋委員會數據，將私人住宅中5種不同面積私人住宅（A類：小于40平方米；B類：40-69.9平方米；C類：70-99.9平方米；D類：100-159.9平方米；E類：160平方米或以上）的存量面積占比，結合5種面積的中位數可以按照權重計算得到香港私人住宅的大致戶均面積，再結合私人住宅平均價格可以得到私人住宅房屋總價。2018年，香港房價收入比為24.3，這意味著以2018年香港家庭收入中位數，需要24.3年才能買一套住房，遠超合理水平。其中，香港島、九龍和新界三個地區的私宅價格分別為17.8、14.8和12.3萬港元/平方米；估算戶均面積為55平方米；香港家庭年收入中位數為33.8萬港元。回顧歷史，1997年香港房價收入比為15，是一個階段性高點，隨后東南亞金融危機爆發，房價快速下跌，房價收入比也隨之下行。2002年房價收入比僅為7.4，而2018年為24.3，短短16年時間，香港私宅房價收入比上升了228%。其中，私宅平均價格從26966港元/平方米上漲至149605港元/平方米，漲幅為455%；而家庭年收入中位數僅從195600港元至338400港元，漲幅僅73%，遠低于房價漲幅。由此可以看出香港房價漲幅是大幅偏離收入增速的，不具備長期可持續性。
2、新加坡
2018年底，新加坡政府提供的保障住房，即“組屋”（按照不同房型以及一二手房情況，價格僅為私人住宅的三分之一到五分之一左右）的占比達到了79%，占據了住房供應的大部分份額，而且在一定的條件下，組屋也可以進行出租或二次售賣交易。因此，除了私人住宅外，我們就有必要對組屋的情況也進行分析，否則難以體現新加坡住房市場的特殊之處。
2.1 私人住宅
根據Numbeo網站，我們估計私人住宅面積的中位數約為90平方米，根據Squarefoot網站可以獲得私人住宅每平方英尺的價格，由此可以計算得到私人住宅售價，并進一步得到房價收入比。2018年，新加坡私人住宅平均房價為134萬新幣，家庭年中位數收入為95460新幣，房價收入比為14，遠低于香港房價收入比水平。回顧歷史，2000年以來，房價收入比沒有上行趨勢，整體維持在11-15的區間內震蕩，保持穩定狀態，表明新加坡房價上漲幅度與收入增幅相符。
2.2 組屋
組屋情況比較特殊，由于新租屋本身的定價就受到政府的管控，其價格會低于二手組屋價格，再加上新加坡公民在購買新組屋時會得到政府的補貼，購房者實際支付的價格遠遠低于二手房價格。我們比較了歷史上新組屋與二手組屋的價格，不包括補貼時，新房價格大致在二手房價格的60%至80%，包括補貼時則大致在30%至70%。根據新加坡建屋發展局（HDB）數據，我們可以得到二手組屋的價格，二手組屋除了全外國人家庭或1永久居民1外國人家庭以外均可以購買，基本涵蓋了絕大部分購房人群，因此其交易是比較接近市場化的。2018年，新加坡二手組屋房價收入比分別為5.3，遠低于私人住宅房價收入比水平，這表明對新加坡81%的居住在組屋的居民，房價完全在可負擔的收入范圍內。2008年至2018年，二手組屋的房價收入比維持在5-7之間，比較穩定。房地產依賴度方面，2017年，香港房地產相關產業占GDP比重為20.4%，其中建筑、地產和樓宇業權分別占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可見，香港房地產業對經濟的影響很大，這使得香港的房價居高難下。回顧歷史，2008年后，房地產業占比就基本維持在20%左右，其中，建造業占比逐漸增加，地產和樓宇業權則略有下降。2018年，新加坡房地產相關產業占GDP比重為7.3%，其中，建造和住宅所有權分別占比3.2%和3.5%，遠低于香港。回顧歷史，2006年至2014年，房地產業占比處于震蕩上升的趨勢中，2014達到最高值9.3%，隨后便開始持續下行。
1、香港：公屋+居屋+私人住宅
香港的住房供應結構主要分為公屋、居屋和私人住宅3部分，旨在滿足不同階層人群的住房需求。香港土地所有權為中華人民共和國，施行土地批租制度。土地使用權為香港政府所有，通過招拍掛、協議出讓、勾地等方式進行土地出讓，土地出讓金由香港政府支配，通常土地使用權為50年。2018年，按照人口劃分，居住在私人住宅中的居民占54.8%，政府主導的公營房屋占44.6%，臨時住房屋占0.6%。其中，公營房屋又包括公屋與資助出售單位兩類，分別占29.1%和15.5%。資助出售單位以居屋為主，即“居者有其屋計劃”（除此之外，還有“租者置其屋計劃”、“夾心階層置屋計劃”、 “重建置業計劃”等，但規模不大且有些計劃已經停止）。公屋也稱為“屋邨”，面向沒有能力租住私人住宅的低收入家庭，并以一般申請者（即家庭和長者一人申請者）平均約3年獲首次編配單位為目標（該目標不適用于配額及計分制下的非長者一人申請者）。政府將公營房屋按照不同的申請者條件，以很低的租金出租，以支持低收入群體的住房需求。公屋租金在私人住宅租金的1/3到1/6之間，2019年為1/5.3。截至2019年6月底，約有147900宗一般公屋申請，以及約108200宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間為5.4年，其中長者一人申請者的平均輪候時間為2.9年。一般申請者的輪候時間已經遠遠超過3年的目標，說明公屋供不應求，申請者需要等待較長時間。1976年，房委會推出“居者有其屋計劃”，將居者有其屋屋苑（簡稱居屋）低價出售給公屋租戶和其他符合資產收入限制的中低收入家庭，出售價低于市場價的3到4成。居屋滿足了無法承擔私人住宅價格，但又希望居住條件好于公屋的家庭的居住需求。私人住宅按面積分為5種，其中小于70平方米的住宅占據了約80%，可見高房價導致香港住宅面積普遍小型化。2018年，小于40平方米和40至70平方米分別占48.6%和31.2%。100平方米以上住宅僅占私人住宅的7.9%，比例非常低。
2、新加坡：組屋+私人住宅
新加坡的住房結構主要分為組屋和私人住宅兩種，其中，新組屋只能由新加坡公民申請（家庭中至少有1個新加坡公民，另1個可以是公民或永久居民），根據不同類型有6000-14000新幣的月收入限制；二手組屋可面向公民、永久居民（允許家庭中兩人都是永久居民，或1公民1外國人家庭），對收入無限制；而私人住宅可面向公民、永久居民和外國人購買（家庭成員身份無要求）。此外，組屋的地權均為99年（除了面向長者的樂齡公寓為30年）；私人住宅的地權按照有地和無地為99年或999年。2018年，新加坡住房總戶數為132.5萬戶，其中，組屋、無地私宅、有地私宅和其他住房分別為104.3萬戶、30.7萬戶、21.0萬戶和0.4萬戶，分別占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可見，住在組屋的家庭占了大部分，其次是無地公寓。回顧歷史，組屋家庭數占比從1985年后一直維持在80%以上的比例，但2000年后比例開始逐漸降低，至2018年已經降至80%以下。與組屋占比變化相對應的是，無地私宅的占比正逐漸擴大，從2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。這背后反映了隨著居民生活水平的不斷提高，相對越來越多的家庭愿意支付更高的價格，居住在私人住宅。2018年，居住在組屋的人口占比為81%，從1989年88%的峰值下降了7個百分點，與組屋家庭占比走勢類似。組屋主要包括：（1）普通型。普通組屋占比最大，由新加坡房屋發展局（HDB）建造，房型從1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。與中國有所不同，新加坡的2室為1臥1衛；3室為2臥2衛；4室和5室均為3臥2衛，只是面積不同，4室和5室分別為90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通組屋，這兩類組屋更多面向中等收入人群，由開發商建造。2018年，組屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分別占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，達到了70.1%，這和香港的住房結構有明顯差異，新加坡居民更多居住在房型較大的房屋中，而香港居民則更多居住在房型較小的房屋中，居住空間差距較大。回顧歷史，2000年至2018年，1室與2室房型主要由單身人士居住，數量較少，比例也比較穩定；3室房型逐漸降低，與之對應的是4室以上房型逐漸增加，這意味著居住空間的不斷改善。私人住宅主要包括：（1）無地私宅。這類住宅無永久地權，地權使用年限為99年，主要是位于新加坡核心城區的公寓。（2）有地私宅。這類住宅為永久地權（999年），主要是位于非核心區域的別墅、排屋等。無地私宅的房價普遍要高于有地私宅。
